第二個NUSA JAYA

相信看了上一篇後，大家對BOTANIKA（御園），都有一定的認識

而BOTANIKA（御園）就在這2ND NUSA JAYA的交界點.....



相信大部分人都聽說NUSA JAYA的未來發展

NUSA JAYA 的改變，NUSA JAYA是很好的投資地點等等



今天我要說的是“第二個”NUSA JAYA

在哪裡？？？

為什麼是“第二個” NUSA JAYA？？？？


下面會為你一一分析

上圖顯示

這一個地方就是第二個NUSA JAYA的交界處

而BOTANIKA（御園）也在這個地方

基本上它就是在我們ISKANDAR Zone A和D 的之間

為什麼他會是“第二個”NUSA JAYA？？？？

這裡存在著三個原因！

發展（DEVELOPMENT)

地點（LOCATION)

時機（TIMING)

第一：發展

上圖可以看到的是

ISKANDAR WATERFRONT在這裡的發展

TERBRAU RIVERSIDE

RIVER CITY HUB

MOLEK LANDING

PLENTONG COVE

TEBRAU WATERFRONT CITY

單單這幾項發展就可以看得出 林剛河 對這地點有多大的信心

讓我們看回去NUSA JAYA 到底有什麼

NUSA JAYA是要把這一個地方打造成 "THE WORLD IN ONE CITY"

簡單的說法就是把全部東西都聚集在一個城市

有EDUCITY,ENTERTAINMENT

INDUSTRIAL,MEDICAL

RECREATIONAL和RESIDENTIAL

當然這個地方能瞬間吸引那麼多人的其中一個原因是

TUAS 2ND LINK

那麼2ND NUSA JAYA呢？

同樣的

在這一個地方也是擁有很多

大學，娛樂

產業，醫療

休閒，住宅

上圖可以清楚顯示

兩個地方的很多相同之處

但是！

有一個地方是NUSA JAYA 缺乏的

而 2ND NUSA JAYA 卻擁有的

那就是

人口

人口對於一個投資者和住戶來說都是一個很重要的

如果一個地方缺乏人口

那試想想還有誰會去呢？？

第二：地點

BOTANIKA（御園）這個地點到底有多方便？？

相信這是每個人都要知道的問題

下面會告訴你們已經開放的路

還有未來即將開放的路

上圖能看到幾個路線圖

紫色：是從南北大道進入EDL往WOODLAND的方向直通到BOTANIKA（御園）

藍色：從SHOUTHKEY MEGAMALL(MID VALLEY) 通過地下隧道直達BOTANIKA（御園）

黑色：分別是從地不老大道（JALAN TEBRAU)和 大豐（TAMAN SENTOSA) 的路口進入

紅色：從EDL HIGHWAY 往PERMAS 進入口進入

Iskandar Zone B 是我國宣布第一個發展成為"One World In City“

簡單的說，在這裡你要的東西全部都有

不管是教育，醫療，娛樂，住宅等等

都會聚集在Nusa jaya 這一邊

預計會在十年至十五年完工

我們可以從上圖的”紅色圈圈“顯示

這一個地方它屬於Iskandar 任何一個區

它屬於新山金融區（ZONE A) 的交界處

而在這裡有著2ND NUSA JAYA之稱的地方

他也有著不同的發展項目也能和Zone B媲美

但是唯一最大的優勢是他比Zone B 來的更多人口

而且也靠近金融區

而在這裡也將會有第一個歌舞劇，冰上世界和各式的主題樂園等等

為什麼這一個地方會吸引更多外地投資者？？

主要的原因是這裡已經是一個成熟區了

而Zone B 還不是

到時候會有多少人口促進發展

還是一個謎

而目前我們的州務大臣就是管轄在

Iskandar Zone D區

試問有哪個人會不發展自己的地方而跑去發展其他地方呢

這道理就很像今天你是你的區的管轄人

而你會不會先美化其他區的地方

再來美化自己的地方呢？？

第三：時機

買房子每個人都要說看對時機

為什麼現在是購買的時機呢？

到底有什麼更特別的發展項目？？

綠地集團，在中國是一個很厲害製造城市的一個集團

今天他在這裡要發展的是

新山目前唯一的冰山主題世界

歌舞劇

酒店旅遊業等等

他打算把這一個地點搞到繁榮起來

而完完全全這一區一定會因為他的旅遊業

而變成不一樣的地方

百萬鎮（PERMAS) 到時候就是名副其實的“百萬”鎮了

上圖也可以證明綠地在這裡的發展已被證實

在上海有著一個 “綠地21城”

裡面基本是衣食住行全部具備

而他今天就會出現在我們百萬鎮！

根據上圖可以清楚知道“綠地21城”

可以為整個百萬鎮帶來怎麼樣的設施

和影響

甚至還能提升更多年輕人的就業機會

在未來相信會有越來越多人來到這裡消費

而成為了來到柔佛

就一定要去百萬鎮！

Southkey Megalmall的落實

相信大部分的人都知道Midvalley

而馬來西亞第二個Midvalley就在 Botanika的對面而已！

讓你的生活更方便

更充實！

但是大家這時候就會關心的是

價位！！

如果買在Southkey的話不是更方便嗎？？

可是身為本地人都知道

沒有人會想住在購物商城隔壁的

難道做工都那麼累了

我連回家都還要塞車嗎？？？

而且他的價位不低

每平方尺 RM895~RM1030

這樣的價錢我相信每一個人都會選擇下一個地點了

以上幾個圖片都是現實在

KL MIDVALLEY

5公里內的公寓

他們的租金和賣價基本是就是因為這一個大型購物商城而

不斷的上升

這是有數據的，而不是亂說的

而那麼大型的購物商城來到了

柔佛

當然我相信他們的眼光自然不會很差

相對的附近的屋價也會因為他！

而增加你的房租和屋價不斷的上升

再加上他是屬於在市區（TOWN AREA)

當然每個人就會開始比較價錢了

現在我們就來看看

附近的屋價到底多少

太子灣

每平方尺RM754-RM855 左右

佔地5.925 ACRES

總共1465單位

還蠻密集的

Crescent bay

每平方尺RM 597-RM 704 左右

佔地3.6 Acres

總共408 單位

Grand view 360

每平方尺Rm554.83-Rm689.78左右

佔地5 Acres

總共 433單位

和Crescent Bay屬於同一間公司

360原本的意思是

360度的風景都不會被遮擋

但是現在前面卻多一個Crescent Bay 頂住了

Marina View

每平方尺 RM800開始起跳！！

佔地3.718Acres

總共284單位

而今天Botanika的賣價呢

每平方尺從RM512 開始起跳！！

佔地12Acres

總共792單位！！

看了前面幾個

是不是覺得這個很低密度呢？？

我相信在新山也找不到那麼低密度的公寓了

再加上現在是EarlyBird的價錢

先到先得

不管是住還是投資都肯定買到最低價格！！

有興趣的話快聯絡我們吧

依斯干达海滨城 IWCITY

依斯干达海滨城(IWCITY)

柔佛州的10个县分别是：新山、麻坡 (Muar)、昔加末 (Segamat)、峇株巴辖 (Batu Pahat)、居銮 (Kluang)、丰盛港 (Mersing)、哥打丁宜 (Kota Tinggi)、笨珍 (Pontian)，还有两个2008年新增的，那就是从新山割让出来的古来再也(Kulai Jaya)和麻坡割让出来的礼让(Ledang)

此图只是为了显示柔佛州的10个县，与依斯干达海滨无关

Eastern Dispersal Link，EDL：东部疏散大道

Iskandar Development Region: 依斯干达经济特区 

Iskandar Waterfront：依斯干达海滨

Iskandar Waterfront City Bhd ：依斯干达海滨城（IWCITY，1589，主板产业股）【前称：地不佬，“TEBRAU”】

Iskandar Waterfront Holdings：依斯干达海滨控股

JB CBD：新山商务中区

Lim Kang Hoo：林刚河

Plot ratio：容积率、建造比率【建筑总面积除以所佔用的土地面积而得出的数值，一般用小数值表示】

RNAV：重估净资产价值

依斯干达经济特区面积约2,217平方公里，包括了新山市、笨珍县，士乃，巴西古当以及柔佛新行政中心努沙再也。

从2006年开始至今发展已迈入第8年的依斯干达经济特区，已经成为马来西亚成长最快速的经济走廊。

在2011年至2012年这两年，实现的总投资额达到368亿令吉，占了官方所拟定第二阶段(2011至2015年)目标730亿令吉的50% 。

而新山位于“努沙再也- 新山- 巴西古当别经济走廊”枢纽地位，区域经济上升趋势显著。

依斯干达特区整体设计图，共分成5大区域，都是由不同的财团和企业着手发展。

依斯干达海滨控股是负责依斯干达海滨和新山商务中区（CBD）的发展，面积达1620公顷。

林刚河持有依斯干达海滨控股63.1%的股权，他也通过依斯干达海滨控股间接与直接持有依斯干达海滨城47.159%的股权。

依斯干达海滨城是一家大本营坐落在新山的发展商，在过去15年，主要发展可负担房屋项目。

依斯干达海滨城除了柔佛，也在雪兰莪的万宜和森美兰的波德申拥有地段。


为了配合林刚河的依斯干达海滨控股入主，前称为地不老的依斯干达海滨城有限公司，在2014年7月18日易名，名称代号为：IWCITY，此动作相信是林刚河进行大整合的前奏

1. 进军高档房产

2. 与丽阳机构联手在新山打造37亿综合房产

这项名为“Botanika @ Bayu Puteri"的发展计划占地12英亩，包括23层高的公寓，总共792单位；三座城市别墅共54个单位，属于99年地契，于2014年4月推荐，估计在2018年左右完成。

地理位置优越，就位于地不佬河湾，在依斯干达区A区新山海滨发展绵延25公里的东部走廊内。

介于1100至1500方尺的单位，其售价是550令吉每平方尺，发展总值为4亿9000万令吉。

从新山新山关税、移民及检疫大厦（CIQ，简称新山关卡）取用东部疏散大道只需5分钟的车程，途中没有任何交通灯，进出新加坡和柔佛新山极其方便。





东部疏散大道的过路费如下

2. 与丽阳机构联手在新山打造37亿综合房产

2013年12月23日，与丽阳机构（TROP，5401，主板产业股）子公司Golddust United私人有限公司（简称GUSB）达成协议，通过联营公司———Renown Dynamic私人有限公司（简称RDSB）在新山推行一项综合房产项目（Residential and Commercial Development）。

这一项联营，丽阳机构与依斯干达海滨城的股权是70%及30%。

首先，RDSB会以4亿4431万2000令吉，向依斯干达海滨城购入一片面积达60英亩的地皮，收购价格相等于每平方尺170令吉。

依斯干达海滨城目前在地不佬河（Tebrau River）沿岸拥有194英亩的土地，大部分土地是在海岸线之下，而且地形并不规则，因此在此计划展开前，依斯干达海滨城需要进行一项788英亩的填海工程。

这一项填海工程耗资估计8亿2200万令吉（每平方尺24令吉），这就是为什么依斯干达海滨城会建议以2配1的形式发售附加股并附带凭单，集资6亿7000万令吉的原因。

在完成上述填海工程后，依斯干达海滨将拥有980英亩的土地，当中40%的土地是面临大海，而剩余60%则面对河畔。

这一项联营还具有两个条件：

1. 取得4倍的容积率；

2. 将该土地从现有的99年农业地转换成永久地契。

在这两个条件满足之下，估计土地的成本是每平方尺252令吉，以629每平方尺的平均销售价格（ASP）计算，发展总值将达到37亿。

土地转换的成本大概需要5000万令吉，将会由RDSB负责。

RDSB以4亿4431万2000令吉（包括1亿9000万令吉的填海成本）购买这60英亩的土地，假设没有涉及任何抵消安排（set-off arrangement），土地成本（gross land basis）平均每平方尺170令吉，若再加上估计5000万令吉的土地转换费用，土地成本每平方尺将提高至189令吉。

什么是容积率(Plot Ratio)？
The Act defines “plot ratio” as “the ratio of the total floor area of a building to the area of the building plot as measured between the survey boundary lines or, if there are no survey boundary lines, between the provisional boundary lines.”
容积率是建筑总面积除以所佔用的土地面积而得出的数值，一般用小数值表示。

容积率在某个程度上，会影响该城市的地价，只是不同状态下会出现不同层面的影响。

市政局可以通过降低容积比率，减少建筑物的密度，以增加空气流通，从而改善整个环境的生活质素。

下图显示依斯干达经济特区的综合发展项目的容积率规格

SJER = South Johor Economic Region

东方（ E&O，3417，主板产业股）在槟岛的丹绒道光岸外进行760 英亩填海兴建几个人工岛，作为斯里槟榔第二期发展计划成功推行后，股价就一路升至现在的2.95令吉。

那么同样也展开填海工程的依斯干达海滨，会不会复制东方的成功呢？

地不佬海岸项目早期的买气确实不比市区沿海项目来的好，因为公众担心东边海岸的道路建设还不够完善

虽然如此，沿海住宅单位还是卖完，屋价还是在上涨中。

预测依斯干达海滨2014财政年的净利将会有这些贡献：

1. 填海工程完成后，依斯干达海滨总共将拥有980英亩土地，在完成了上述60英亩地皮脱售活动后，估计可取得1亿5700万令吉的收益，或相等于每股24仙（私下配股前，少股股东权益未计入）。

【有点类似辟捷控股把辟捷大厦脱售给顶级手套（TOPGLOV，7113，主板工业产品股）创办人兼主席丹斯里林伟才的Able Starship私人有限公司一样，参阅 - 产（31）：辟捷控股【PJDEV】，开疆『辟』土（2）】

2. “Botanika @ Bayu Puteri"发展总值为4亿9000万令吉，在2014年5月推介时，短短2个小时内售罄。

估计依斯干达海滨将会将之分成两个阶段进行，首阶段销售额相信有1亿5000万令吉，并会在2014年开始逐步贡献。

3. 依斯干达海滨目前手中尚有2亿令吉的建筑合约，相信也会在2014年作出认列









依斯干达海滨在将60英亩土地出售后，沿着地不老河畔还有着大片待开发的土地，若以4倍的容积率去演算，得出总共540亿的发展总值，这还没有纳入在雪兰儿及森美兰州地库的发展总值。

依斯干达海滨目前的股本是669,728,000，目前的股价为1.61令吉，市值为10亿7826万令吉。

在这一次即将来临的发行私下配股扩大资本后，根据肯南嘉（Kenanga，6483，主板金融股）投行分析员的分析，上述发展总值估计是其市值的29倍。

摘自肯南嘉的报告：

依斯干达海滨附加股发行计划前的合理价为 3.39 令吉，这是根据完成附加股发行后的合理价格 2.60 令吉，并对重估净资产价值（RNAV）5.73 令吉进行55%折扣后所算得。

一般上，我们对其他发展商采取的折价只是30%，由于考虑到柔佛州过去的盈利波幅不定之负面新闻，所以我们将依斯干达海滨城的折价提高至55%。

此外，我们对它的重估净资产价值也相当保守，实际上，土地未来发展能带来更高的价值。 

依斯干达海滨城目前的股价距离我们设下的目标价拥有低于100%上涨空间，有鉴于地不佬河湾的填土计划即将展开，所以我们建议短线买入依斯干达海滨城这只股。

有没有哦？有这样高咩？真的被低估啊？是不是噢？

我已经最少13年没有下过去新山了，我哪里知道喔。

你就看看咯，最重要是，不要自以为是，不要自认清高，不要很自负，你的眼光就能看得比其他人远。

依斯干达海滨城整个发展大计的雏形蓝图的幕后统筹人 - 林刚河，就是一个很有远见和眼光的人。

在经历3位首相、2位苏丹和1位州务大臣后，他的宏图大计才开始开花结果。

大片土地在地不老『河』畔的依斯干达海滨，如今在林『刚』河入主后，会出现九江八『河』百炼成『钢』这样的新格局吗？

我心里是有个谱，但是就不说了。